Nejdřív splatím úrok, pak splácím půjčku

Také už jste to od někoho slyšeli? Nebo jste dokonce sami zastáncem této myšlenky,  už máte splacené úroky a teď už jen splácíte dluh?
Ať tak, či tak, čtěte dál, společně si to objasníme.

Jak to tedy doopravdy je?

Celá ta myšlenka vychází z pravdivého faktu, že na začátku úvěru jsou úroky opravdu mnohem vyšší než ke konci půjčky. Důvod ovšem není v tom, že by si od vás nechávaly banky nejdříve splatit úroky. Důvod je daleko prostší.

• Úrok je účtován přesně podle úrokové sazby, kterou jste podepsali v úvěrové smlouvě. Banka každý měsíc vynásobí tímto procentem váš dluh, podělí dvanácti a vyjde jí nějaký úrok, který ze splátky strhává pro sebe a zbytek ze splátky umořuje váš dluh. O to menší bude dluh zase příští měsíc a tudíž se příští měsíc bude počítat úrok z nižšího základu. Říká se tomu anuitní splácení.
  ÚROK SE TEDY BĚHEM SPLÁCENÍ STÁLE SNIŽUJE a již od první splátky se splácí nejen úrok, ale i dluh.

Vezměme modelačně příklad. Mám hypotéku na 1 mil korun a úrok 3% ročně, přičemž splácím 5.000 korun měsíčně. 

1. splátka 

• úrok = 3/100 x 1.000.000 = 30.000 Kč /12 měsíci = 2.500 Kč
• splátka dluhu = 5.000 – 2.500 = 2.500 Kč
  z původního dluhu jsem tedy splatil 2.500 Kč a banka vydělala 2.500 Kč na úroku.

2. splátka 

• úrok = 3/100 x 997.500 = 29.925 Kč /12 měsíci = 2.493,75 Kč
• splátka dluhu = 5.000 – 2.493,75 = 2.506,25 Kč
  vidíte, že úrok klesl (i když na začátku splácení je pokles opravdu pomalý) a zvýšila se splátka dluhu o tento rozdíl.
  

nyní se podíváme jak by to vypadalo např. po 15 letech splácení…

180. splátka

• úrok = 3/100 x 436.477,1 Kč = 13.094,31 Kč /12 měsíci = 1.091,2 Kč
• splátka dluhu = 5.000 – 1091,2 = 3.908,8 Kč
  vidíte, že úrok klesl již velmi výrazně a splátka je již násobkem strhávaného úroku. V tomto okamžiku už klesá dluh nepoměrně rychleji. 

poslední splátka 

• úrok = 0 Kč
• splátka dluhu = zbývající dluh
  

Na tomto příkladu názorně vidíte, že celý úrok je zaplacen až s poslední splátkou, nikoliv tedy po nějaké bankou určené době v prvních splátkách.

Pokud by platil v nadpisu zmíněný mýtus, stál by potom vůbec někdo o refinancování hypotéky, když už by měl předplacené úroky na 30 let? 🙂

POZOR 
V jednom případě tento výpočet neplatí, a to u tzv překlenovacího úvěru (používají zejména stavební spořitelny), kde se po nějakou (někdy až nechutně dlouhou) dobu splácí pouze úrok a dluh začne ubývat až po splnění dalších závazných podmínek.
Může se tak v jistých (ne zase tak vzácných) případech stát, že po 10 letech splácení 1 milionu dlužíte pořád 1 milion i přes to, že už jste milion přeplatili na úrocích. 

Důrazně varuji před takovými úvěry, mají své opodstatnění v několika specifických situacích (tam kde vychází velmi krátké překlenutí), ale ve většině ostatních úvěrových případů vychází daleko výhodněji anuitní splácení běžné hypotéky (z mé zkušenosti vám toto mnozí poradci stavebních spořitelen moc průhledně nevysvětlí a aby jejich kalkulátory vypadaly lépe, započítávají i úsporu na daních atp.)

Doufám, že tento mýtus je tímto vymýcen alespoň u vás, mých čtenářů.
Pokud byste někdo přeci jen měli pochybnosti, nebo dotazy, neváhejte se ozvat, rád vám na vše odpovím.